Несвоевременный оптимизм
Поток брани, который обрушился на нас, порожден двумя причинами. Как неизменно заключают экономисты, анализирующие проблемы недвижимости, спады рынка наиболее вероятны как раз тогда, когда и застройщики, и кредитующие их банкиры уверены, что ситуация на рынке способствует развитию бизнеса в сфере недвижимости. Результаты решений в индустрии недвижимости реализуются на рынке со значительным отставанием, а когда это, наконец, происходит, конъюнктура успевает драматическим образом измениться. Арендная плата и спрос падают одновременно. Сходным образом, именно тогда, когда инвесторы настроены наиболее оптимистично по отношению к ценным бумагам в сфере недвижимости, близка точка перелома и спад. Психологическая ошибка, которая часто проявляется в подобной ситуации, называется «эффектом недавних событий». Последние события или значения слишком свежи в памяти и легко вспоминаются, а то, что случилось раньше, забыто. Дополнительная проблема при принятии решений связана с тем, что люди часто делают то, что делают все, именно в тот момент, когда следовало бы проявить индивидуальность.
Даже те, кто был согласен с нами, нашли в нашей работе недостатки. Рон Кайзер прорецензировал нашу работу и указал, что мы упустили «самый важный довод, чтобы ожидать медвежьего рынка: акции REIT обычно продаются по ценам примерно на 20% ниже, чем стоимость чистых активов (NAV), а сейчас цены близки к 100% NAV».
Слава Україні!
Адмін сайту, який є громадянином України та безвиїзно перебуває в Україні на протязі всього часу повномасштабної російської агресії, зичить щастя та мирного неба всім українським хлопцям та дівчатам! Також він рекомендує українським трейдерам кращих біржових та бінарних брокерів, що мають приємні торгові умови та не співпрацюють з російською федерацією. А саме:
Exness – для доступу до валютного ринку;
RoboForex – для роботи з CFD-контрактами на акції;
Deriv – для опціонної торгівлі.
Ну, і звичайно ж, заборонену в росії компанію Альпарі, через яку Ви маєте можливість долучитися як до валютного ринку, так і до торгівлі акціями та бінарними опціонами (Fix-Contracts). Крім того, Альпарі ще цікава своїми інвестиційними можливостями. Дивіться, наприклад:
рейтинг ПАММ-рахунків;
рейтинг ПАММ-портфелів.
Все буде Україна!
Более типичными были возражения Уильяма Уитона, главы уважаемой консалтинговой фирмы в сфере недвижимости Torto Wheaton, имеющей одну из лучших статистических баз данных пустующих и сданных офисных площадей с 1967 года. Во время февральского интервью он сказал нам, что, по его мнению, рынки различных видов недвижимости «в отличном состоянии». И предсказал новый рост, который будет вызван экономическим подъемом в середине года.
Но доля нежданных офисных площадей продолжала расти и в третьем квартале, и 19 сентября 2002 года фирма Torto Wheaton предсказала, что спрос не восстановится до середины 2003 года.
Джон Фошейм, один из основателей исследовательской фирмы Green Street Advisors, данные которой мы уже с удовольствием цитировали, также во многом был не согласен с нами. Он отметил, что, несмотря на два очень хороших для фондов REIT года, до них были два плохих года и REIT показали примерно такие же результаты, как и акции Бар за период в пять и десять лет. Фошейм подчеркнул, что, хотя его фирма, конечно, заметила фокусы с отчетностью, нет оснований полагать, что фонды REIT манипулировали бухгалтерией больше, чем компании других типов. Его основное возражение заключалось в том, что против нашей точки зрения свидетельствует «коллективное мнение тысяч инвесторов, которые во всех городах Америки каждый день рискуют своим капиталом, покупая и продавая недвижимость... мы очень доверяем их мнению и основываем на нем оценку REIT». Очевидно, что Фошейм, среди клиентов которого есть крупные взаимные фонды, институциональные инвесторы и сами фонды REITs, не испытывал энтузиазма, читая наш прогноз, предвещавший резкий спад для этих фондов.
Мы вспомнили старую венгерскую поговорку, которая в переводе звучит примерно так: «Чем больше он говорит о своей честности, тем тщательнее проверяйте сдачу». Это очень уместный совет, когда слышишь, как аналитики говорят о необходимости скорректировать негативные статистические данные.
|
