Развеяв распространенные заблуждения относительно рынка, авторы предлагают противоядие — научный метод, который позволяет оценить реальную вероятность получения прибыли. Книга адресована прежде всего трейдерам, инвесторам, аналитикам и другим специалистам в области финансов, но будет интересна и широкой аудитории.

Поток брани, который обрушился на нас, порожден двумя причинами. Как неизменно заключают экономисты, анализирующие проблемы недвижимости, спады рынка наиболее вероятны как раз тогда, когда и застройщики, и кредитующие их банкиры уверены, что ситуация на рынке способствует развитию бизнеса в сфере недвижимости. Результаты решений в индустрии недвижимости реализуются на рынке со значительным отставанием, а когда это, наконец, происходит, конъюнктура успевает драматическим образом измениться. Арендная плата и спрос падают одновременно. Сходным образом, именно тогда, когда инвесторы настроены наиболее оптимистично по отношению к ценным бумагам в сфере недвижимости, близка точка перелома и спад. Психологическая ошибка, которая часто проявляется в подобной ситуации, называется «эффектом недавних событий». Последние события или значения слишком свежи в памяти и легко вспоминаются, а то, что случилось раньше, забыто. Дополнительная проблема при принятии решений связана с тем, что люди часто делают то, что делают все, именно в тот момент, когда следовало бы проявить индивидуальность.

Даже те, кто был согласен с нами, нашли в нашей работе недостатки. Рон Кайзер прорецензировал нашу работу и указал, что мы упустили «самый важный довод, чтобы ожидать медвежьего рынка: акции REIT обычно продаются по ценам примерно на 20% ниже, чем стоимость чистых активов (NAV), а сейчас цены близки к 100% NAV».

Более типичными были возражения Уильяма Уитона, главы уважаемой консалтинговой фирмы в сфере недвижимости Torto Wheaton, имеющей одну из лучших статистических баз данных пустующих и сданных офисных площадей с 1967 года. Во время февральского интервью он сказал нам, что, по его мнению, рынки различных видов недвижимости «в отличном состоянии». И предсказал новый рост, который будет вызван экономическим подъемом в середине года.

Но доля нежданных офисных площадей продолжала расти и в третьем квартале, и 19 сентября 2002 года фирма Torto Wheaton предсказала, что спрос не восстановится до середины 2003 года.

Джон Фошейм, один из основателей исследовательской фирмы Green Street Advisors, данные которой мы уже с удовольствием цитировали, также во многом был не согласен с нами. Он отметил, что, несмотря на два очень хороших для фондов REIT года, до них были два плохих года и REIT показали примерно такие же результаты, как и акции Бар за период в пять и десять лет. Фошейм подчеркнул, что, хотя его фирма, конечно, заметила фокусы с отчетностью, нет оснований полагать, что фонды REIT манипулировали бухгалтерией больше, чем компании других типов. Его основное возражение заключалось в том, что против нашей точки зрения свидетельствует «коллективное мнение тысяч инвесторов, которые во всех городах Америки каждый день рискуют своим капиталом, покупая и продавая недвижимость... мы очень доверяем их мнению и основываем на нем оценку REIT». Очевидно, что Фошейм, среди клиентов которого есть крупные взаимные фонды, институциональные инвесторы и сами фонды REITs, не испытывал энтузиазма, читая наш прогноз, предвещавший резкий спад для этих фондов.

Мы вспомнили старую венгерскую поговорку, которая в переводе звучит примерно так: «Чем больше он говорит о своей честности, тем тщательнее проверяйте сдачу». Это очень уместный совет, когда слышишь, как аналитики говорят о необходимости скорректировать негативные статистические данные.