Развеяв распространенные заблуждения относительно рынка, авторы предлагают противоядие — научный метод, который позволяет оценить реальную вероятность получения прибыли. Книга адресована прежде всего трейдерам, инвесторам, аналитикам и другим специалистам в области финансов, но будет интересна и широкой аудитории.

То, что спекуляция землей — это причина промышленной депрессии, совершенно очевидно. В периоды высокой индустриальной активности цена на землю устойчиво повышается, начинается спекуляция, и затем цена растет уже большими скачками. Это всегда сопровождается частичным сокращением производства и связанным с ним сокращением платежеспособного спроса. Затем начинается период относительной стагнации, во время которой медленно восстанавливается равновесие.

Генри Джордж. Прогресс и бедность

Инвестиции в недвижимость могут показаться идеальной альтернативой постоянным скачкам фондового рынка. Но на самом деле цены на недвижимость подвержены точно таким же скачкам. Трасты по инвестициям в недвижимость (Real estate investment trusts — REIT) — основной инструмент, с помощью которого мелкие инвесторы могут вложить свои средства в крупную недвижимость, — в долговременной перспективе существенно уступают акциям. Конечно, рынок, стоимость которого 17 трлн долл., включающий в себя офисные здания, жилые дома всех типов, обрабатываемые земли, склады, промышленные здания, больницы, предлагает разнообразие и рыночные ниши, которые дают возможность увеличить прибыль. Нет смысла спорить и с тем, что быть домовладельцем весьма выгодно. Но инвестору следует знать, что можно добиться еще более высоких прибылей, если изучить закономерности взаимосвязи циклов динамики недвижимости и бизнеса.

Давайте начнем с общей картины. Недвижимость — это и источник богатства, и необходимый элемент производства, и потребительский товар. Недвижимость — самый распространенный вид имущества. Согласно данным Федеральной резервной системы, стоимость коммерческой недвижимости США составляет примерно 5 трлн долл., а жилищной — 12 трлн. Это сравнимо со стоимостью акций (11 трлн) и облигаций (5 трлн), которыми владеют американцы. Домами в США владеют примерно 50 млн человек, но это еще не все: так как недвижимость составляет примерно 20% активов, которые находятся на балансе корпораций, каждый, кто владеет акциями, тем самым владеет и недвижимостью. Доля богатства американцев, которая приходится на недвижимость, велика и, наверное, даже больше, чем они себе представляют. На недвижимость приходится значительная доля расходов: это 10 — 20% расходов типичного бизнеса, семьи же тратят на недвижимость в среднем до трети своего дохода. Недвижимость и связанные с ней проблемы — важный фактор при принятии решений о производстве или покупке.

Все, что происходит в бизнесе, основано на недвижимости, которая подобна тектоническим плитам, определяющим рельеф земной поверхности. Изменения цен на недвижимость влияют на все остальные сферы бизнеса, вызывая «землетрясения», «извержения вулканов» и «дрейф континентов» в деловой активности, личном благосостоянии людей и на фондовом рынке. Состояния делались и терялись во время эпохальных кризисов в сфере недвижимости 1972 — 1974, 1989 — 1990 и 1998 — 1999 годов.

Слава Україні!

Адмін сайту, який є громадянином України та безвиїзно перебуває в Україні на протязі всього часу повномасштабної російської агресії, зичить щастя та мирного неба всім українським хлопцям та дівчатам! Також він рекомендує українським трейдерам кращих біржових та бінарних брокерів, що мають приємні торгові умови та не співпрацюють з російською федерацією. А саме:

Exness – для доступу до валютного ринку;

RoboForex – для роботи з CFD-контрактами на акції;

Deriv – для опціонної торгівлі.

Ну, і звичайно ж, заборонену в росії компанію Альпарі, через яку Ви маєте можливість долучитися як до валютного ринку, так і до торгівлі акціями та бінарними опціонами (Fix-Contracts). Крім того, Альпарі ще цікава своїми інвестиційними можливостями. Дивіться, наприклад:

рейтинг ПАММ-рахунків;

рейтинг ПАММ-портфелів.

Все буде Україна!

Есть несколько теорий, которые пытаются объяснить цикличность динамики недвижимости. Дэвид Риккардо и Генри Джордж в XIX столетии писали, что доходы от недвижимости и цены на землю растут, когда бизнес на подъеме, поглощая дополнительные прибыли. Подъем цен становится особенно резким, когда за дело берутся спекулянты. В конце концов бизнес под этим грузом начинает спотыкаться, аренда и закладные остаются невыплаченными, а цены на землю падают. Но затем «вечная пружина надежды» постепенно распрямляется, и цены на недвижимость снижаются так, что предприниматели вновь берут ручку и бумагу и начинают составлять новые бизнес-планы.

Если обратиться к истории, крах крупномасштабных афер в сфере недвижимости, таких как South Sea Company в Англии или Mississippi Company во Франции, вызывал общую финансовую панику. Джакомо Казанова, который успешно спекулировал в XVIII веке, в своих мемуарах подробно описал то, как он использовал подобные эксцессы финансового рынка как для собственного обогащения, так и для обогащения своих многочисленных возлюбленных. Если говорить о современности, кто не помнит 1980-е годы в Японии, когда несколько акров земли около императорского дворца в Токио стоили больше, чем вся недвижимость в Калифорнии? Или технологический бум 1990-х, в результате которого арендная плата и цены на землю в Силиконовой долине в Калифорнии подскочили в несколько раз? В обоих этих случаях, как и во многих других, крах не заставил себя долго ждать.

Юун Докко из корейского университета Аджоун и его коллеги из Университета Беркли в Калифорнии отмечают, что многие объяснения циклов недвижимости основываются на появлении «жадных застройщиков» и «недалеких кредиторов».

Так происходит потому, что банкиры, по-видимому, любят давать кредиты, когда условия для бизнеса хорошие, а застройщики, со своей стороны, с удовольствием берут кредиты, когда их дают. В результате на рынке возникает избыточное предложение, и цены снижаются.

У нас обоих есть личный опыт «из первых рук», связанный со способностью циклов недвижимости переворачивать жизнь вверх дном. Потеряв свои деньги, вложенные в акции, семья Вика попыталась вернуть их, скупая обесцененную недвижимость в 1930-х годах. Когда и эти инвестиции не принесли дохода, слово «спекуляция» стало в семье Нидерхофферов бранным словом и оставалось им до тех пор, пока в конце 1950-х годов Вик не сделал первые шаги в этом направлении, купив акции горнодобывающих компаний на Американской фондовой бирже. А еще через 40 лет финансовый крах в Таиланде, причиной которого стали многочисленные и неоправданные с финансовой точки зрения стройки, начатые в этой стране, заставил Вика закрыть свой хедж-фонд и заложить дом. Нобелевский лауреат Джозеф Стиглиц, когда его спросили о причинах краха южно-азиатского рынка, в интервью, которое он дал в июне 2000 года журналу Progressive, указал самую суть проблемы: «Основные причины кризиса заключались в том, что спекулянты недвижимостью получили неоправданные кредиты, а также в рискованных финансовых операциях, особенно кратковременных займах на международных финансовых рынках» Отец Лорел, Джон Кеннер, был ипотечным банкиром и отлично ориентировался в ценах. Однако он потерял все во время краха трастов по инвестициям в недвижимость (REIT) в 1972 — 1974 годах, когда отказался выйти из игры, хотя и считал цены на коммерческую недвижимость чрезмерно раздутыми. К несчастью, большая часть его состояния была связана с REIT.