Эта книга о том, как самому построить для себя и своих близких собственную систему пенсионного обеспечения и создать свой фонд образования для детей, собственную систему медицинского страхования, а также застраховать себя от несчастных случаев и на случай смерти. Короче, книга о том, как самостоятельно построить свою финансовую независимость.

В России сложно работать с недвижимостью как с инвестиционным ресурсом, поскольку этот ресурс, говоря по-научному, у нас не секьюритизирован (не превращен в ценные бумаги).

Не бойтесь, пожалуйста, этого длинного и трудного слова. Вспомните, на Шаге 19 мы обсуждали, как товарищества превратились в акционерные общества путем выпуска ценных бумаг – акций. Так вот, в России не создан пока механизм превращения владения недвижимостью во владение ценными бумагами.

В России пока инвестиции в недвижимость воспринимаются как прямое владение инвестором площадями в зданиях, либо самими зданиями, или/и землей, которые приносят инвестору доход. Например, имея в собственности квартиру и сдавая ее в аренду, можно получать доход. То же самое в случае владения торговыми или офисными площадями.

Однако такое прямое владение сопряжено с рядом работ и затрат по поддержанию имущества в должном порядке (проведение ремонтов, страхование, обеспечение безопасности арендаторов) и управлению (подбор и заключение договоров с арендаторами, решение споров, в том числе – в судебном порядке). Короче говоря, такая деятельность не может считаться портфельным инвестированием. Это бизнес, а не инвестиции.

Кроме того, в нашей стране есть устойчивые мифы о недвижимости. Обсудим их.

В России многие до сих пор считают, что именно недвижимость является лучшим и наиболее надежным способом инвестирования, который обладает при этом еще и высоким уровнем доходности. И часто именно в нее люди вкладывают все свои свободные, а иногда и заемные средства. Такая политика, на мой взгляд, является довольно рискованной. Давайте рассмотрим факты.

Данные о динамике цены на недвижимость в России довольно противоречивы. Дело в том, что здесь, в отличие от цен биржевых товаров и ценных бумаг, существуют значительные разбросы в цене на аналогичную недвижимость. И среднюю цену, и ее динамику по годам вычислить довольно затруднительно. Но некоторые аналитики отмечают, что рублевые цены за 10 лет с 2006 по 2016 выросли примерно на 35 %. Это 3 % в год (накопленным итогом), что существенно ниже инфляции в России за эти годы.

Не соответствует действительности и распространенное мнение, что цена на недвижимость пусть медленно, но всегда только растет. Вот пример обратного движения цены в 2015–2017 годах:

Тем не менее, недвижимость может приносить арендный доход, то есть давать инвестору относительно стабильную прибыль.

Еще одной, не самой радостной особенностью недвижимости является ее низкая ликвидность. Если вы решите избавиться от своей недвижимости, то это будет и дольше, и сложнее, чем избавиться от акций или облигаций. Кроме того, вы никогда не уверены, продали ли вы свою недвижимость по «правильной» цене, в отличие от ценных бумаг. Ориентиры здесь весьма приблизительны.

Также неприятной особенностью является то, что в недвижимость в России надо вкладываться большими объемами денежных средств, которые не у всех есть.

За рубежом – в частности, в США, – есть инструмент, который позволяет работать с недвижимостью, избегая почти всех перечисленных выше неудобств. Это REIT (Real Estate Investment Trust). REIT – это акционерное общество, которое привлекает деньги выпуском своих акций, а вкладывает привлеченные средства в коммерческую недвижимость. Таким образом, работа с недвижимостью секьюритизирована, превращена в работу с ценными бумагами. REITs бывают разными по направлениям: одни приобретают торговые центры, другие – офисные здания, третьи – врачебные офисы, четвертые – специальные дома для престарелых, пятые – складские помещения, и так далее. Затем эти объекты сдаются в аренду, ими управляет профессиональный штат специалистов. Доходы от аренды после покрытия всех необходимых затрат идут на выплату дивидендов акционерам REIT, либо – частично – очень редко – на расширение бизнеса. В США по закону не менее 90 % от вырученных средств REIT должно выплачиваться в виде дивиденда акционерам. Поскольку доходы почти полностью распределяются между акционерами, то часто REIT является высокодивидендной компанией. Размеры дивидендов на каждую акцию по отношению к цене акций являются относительно высокими. Зато цена акций REIT либо вообще не растет, либо растет незначительно, поскольку объем недвижимости в распоряжении REIT часто бывает неизменен.

REIT лишен почти всех неудобств для инвестора, которые мы обсуждали выше. Здесь можно вложить в недвижимость небольшие средства, купив всего несколько акций. Можно быстро продать акции на бирже. И всегда имеются котировки акций каждого REIT на бирже. Таким образом, инвестор всегда знает однозначную сегодняшнюю цену своих инвестиций.

Но в России такая форма пока не существует, к сожалению. Вместо этого в России есть ПИФН – паевые инвестиционные фонды недвижимости, которые обладают рядом особенностей, существенно снижающих область их применения. Во-первых, они по закону не являются юридическими лицами. Для управления ими создается управляющая компания (либо управлять может банк или страховая компания). Кроме того, они могут существовать только ограниченное время (до 15 лет). Дивиденды не могут распределяться до конца существования фонда. Все эти ограничения не создают условий для активного использования ПИФН в качестве инвестиционного инструмента частного инвестора.

Мое личное мнение, которое совершенно не следует воспринимать как рекомендацию, состоит в том, что если вы располагаете значительными средствами и если вы имеете склонность заниматься недвижимостью в России, то имеет смысл выделить эту деятельность как особое направление вашего бизнеса, а не портфельных инвестиций. Дело в том, что эта работа, в отличие от портфельных инвестиций, требует постоянных внимания и заботы, как и любой бизнес. Вам надо внимательно изучить местоположение вашей недвижимости (три правила вложений в недвижимость, как известно: location, location and location). Хорошо бы купить коммерческую недвижимость на этапе котлована, когда она стоит подешевле. Или построить объект самостоятельно. Потом надо заботиться о поддержании его в хорошем состоянии и постоянно работать с арендаторами. Короче, это все хлопотное дело. Как и любой бизнес. Если же у вас не лежит к этому душа, то я бы предложил вообще не связываться с этим видом инвестиций, если вы работаете в России.

Особенно стоит несколько раз подумать и посчитать, прежде чем покупать в качестве инвестиций квартиру. Часто люди делают это по принципу: пусть будет, квартира мне никогда не помешает, а пока буду сдавать в аренду. Я думаю, что это неверная мысль. Не стоит смешивать свою частную жизнь с инвестициями. Вы всегда должны понимать, что вы делаете. Если вы покупаете квартиру для своей жизни – это одно, а если вы покупаете для инвестиций – это совсем другое. В первом случае вам должна нравиться квартира. Во втором она должна приносить вам достойный доход в сравнении с другими возможностями размещения ваших средств. И финансировать ту или иную покупку следует из разных средств, личную недвижимость не следует покупать за счет инвестиционного фонда семьи.

Но в любом случае, я бы не стал считать прямое владение недвижимостью в России и извлечение дохода от такого владения портфельными инвестициями. Это ваш бизнес. В США можно купить акции REIT и владеть недвижимостью через этот инструмент на уровне портфельных инвестиций. Особенностью этих акций является высокий дивиденд и полное отсутствие (либо низкий рост) цены. Каждый должен сам решить, нужен ему такой инструмент в портфеле или нет. Есть люди, которые предпочитают получать каждый год доход именно в денежной форме на свой счет. Тогда они чувствуют себя уверенно. Им подходят вложения в REIT. Но в такой форме вложения возможны, к сожалению, пока только за рубежом.